Instrumentalisiert durch den shareholder value und damit auch durch den Kapitalmarkt wird Basel II Einzug in die Banken- und (Immobilien-)Unternehmenswelt halten. Unternehmer sollten deshalb den richtigen Umgang mit Bankmitarbeitern pflegen.

Fordern Sie Informationen und Transparenz im Hinblick auf das Rating per se und das Ergebnis eines Rating ein, das Ihre Bank mit Ihnen durchführt beziehungsweise durchgeführt hat! Holen Sie sich unabhängig von den Banken Informationen bei Dritten über das Thema Rating ein. Nicht alle Bankmitarbeiter sind Professionals im Hinblick auf Unternehmens- und Objektbewertungen. Kernpunkte von Basel II sind nicht nur Daten beziehungsweise Kennziffern, die vergangenheitsorientiert sind, sondern auch zukunftsorientiert.

Rüstzeug für das Rating
Hinterfragen Sie deshalb Ihre Geschäfts- beziehungsweise Unternehmensstrategie. Business- und Liquiditätspläne sind daher neben den hard facts, wie zum Beispiel Eigenkapitalquote, -rendite, cash flow etc., Rüstzeug für das Rating. Als Folge des höheren Eigenkapitalseinsatzes in der Finanzierung ist die ausschließliche Objekthaftung so genannten non recourse-Finanzierungen oder die zeitlich befristete oder eingeschränkte Kreditnehmerhaftung, limited recourse-Finanzierung zu sehen. Schwerpunkt der Kreditprüfung ist somit die Objektprüfung, das heißt, in einem Finanzierungsantrag sollten folgende Parameter ausreichende Würdigkeit finden:

=> Marktanalyse, Standortanalyse, Nutzungsanalyse, Wettbewerbs- und Risikoanalyse im Rahmen einer Feasibility study,

=> Szenario-Analyse der für die Finanzierung kritischen Risikoparameter: Mietpreis, Kaufpreisfaktor, Vermietungsstand, Baugenehmigungsrisiko (GFZ, NGF/BGF-Relation etc.), Kostenrisiko und der Zeitfaktor im Rahmen einer Sensitivity study.

Als Ergebnis wird die Darstellung der Eigenkapitalrendite in Form einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsrechnung, sowie eine CF-Analyse der Finanzierung, erwartet. Wichtig hierbei ist es, dass der exit, das heißt die Rückführung der Finanzierung aus dem Verkauf oder der Amortisation über Tilgungen, plausibel dargestellt wird

(Anmerkung der Redaktion: Dr. Axel Froese ist Leiter Großkundengeschäft/Professionelle Immobilienkunden der Württemberger Hypo)