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Künftig restriktivere Finanzierungspraxis
Von Dr. Axel Froese
"Denk' ich an Banken in der Nacht, bin ich um den Schlaf gebracht" - Aussagen in diesem Tonfall bekommt man zu hören, wenn der Immobilienprofi sich über die Partnerschaft mit "seiner" Bank äußert. Was ist die Ursache solcher Misstöne?
Die Immobilienbranche befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, ja vielleicht in dem bedeutendsten der letzten Jahrzehnte. Dies trifft gleichermaßen auch für Banken zu, das heißt, es handelt sich um einen zeitlich und inhaltlich gleichgerichteten Prozess. Als Ergebnis wird Banken in der volkswirtschaftlichen Finanzwirtschaft eine neue Rolle als "Finanzierungs-Moderator oder -Arrangeur" zugewiesen. Gründe sind neben dem Abbau von Steuersubventionen, durch die Immobilien sich zu einer Asset-Klasse wandeln, vordergründig vor allem Basel II und der Shareholder Value.
Prüfung der Eigenkapitalrendite
Ziel des Shareholder Value ist es, den Wert eines Unternehmens aus Anteilseignersicht zu steigern. Benchmark ist der Marktwert des Eigenkapitals einer Unternehmung, welcher sich aus der mit den gewichteten Kapitalkosten diskontierten Summe aller zukünftigen Cash flows abzüglich dem Marktwert des Fremdkapitals errechnet. Aus Kapitalmarktsicht erwirtschaften deutsche Banken Eigenkapitalrenditen, die im internationalen Vergleich zurück liegen. Dies ist um so bemerkenswerter, als dass die Risikovorsorge gleichbleibend hoch beziehungsweise in den letzen Jahren sogar angestiegen ist.
Was bedeutet dies für die Praxis im Alltagsgeschäft mit Immobilienunternehmen? Das traditionelle Immobilien-Kreditgeschäft, insbesondere die 100 bis 120 Prozent-Finanzierung im Bauträger- beziehungsweise Projektentwicklungsgeschäft wird es so nicht mehr geben. Jede einzelne Finanzierung wird der Prüfung der Eigenkapitalrendite-Anforderungen (10 bis 15 Prozent Eigenkapital-Rendite nach Steuern) der Aktionäre standhalten müssen.
Transparenz, hohe Rendite und kalkulierbares Risiko
Im praktischen Finanzierungsalltag bedeutet dies, dass die Kapitalmarktanforderungen an die Assetklasse Immobilie, nämlich Transparenz, hohe Renditen (größer 10 Prozent) und kalkulierbares Risiko erfüllt sein müssen. Aus Bankensicht heißt das, dass Projektfinanzierungen bei kalkulierbarem Risiko (Vorvermietung, Vorverkauf beziehungsweise Exit) mit mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital belegt werden müssen - bei gleichzeitig steigenden Zinsmargen. Dies hat zur Folge, dass bei den größtenteils schwach kapitalisierten Projektentwicklungs-/Bauträgerunternehmen eine Finanzierungslücke entsteht. Diese Lücke kann nur durch Joint Ventures oder den Kapitalmarkt gedeckt werden.
Kernvoraussetzung für zum Beispiel Mezzanine-Finanzierungen oder Joint Ventures ist die Partnerschaftsfähigkeit und die Bereitschaft zur Transparenz der Immobilienunternehmen als vertrauensbildende Maßnahme. Getreu nach dem Motto: Kapital ist ein "scheues Wild". Aus Sicht des Autors wächst den Banken als Finanzierungsarrangeure eine tragende Rolle in diesem Partnerschaftsmodell zu, da sie über die notwendigen Markterfahrungen und -informationen verfügen. Daher lautet der Appell an die betroffenen Immobilienunternehmen: "Sprechen Sie Ihre Bank in Bezug auf alternative Eigenkapitalquellen und Projektpartnerschaften an! Bereiten Sie sich auf den Partnerschaftsprozess vor!"
(Anmerkung der Redaktion: Dr. Axel Froese ist Leiter Großkundengeschäft/Professionelle Immobilienkunden der Württemberger Hypo)
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