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Deutschland: Umsatzplus
Telekom-Fonds pushen den Markt
Nur von Wenigen erwartet wurde der Anstieg bei den Deutschland-Immobilienfonds.
Mit einem Plus von 15,5 Prozent konnte das eingeworbene Anlegerkapital von zwei
Milliarden Euro auf 2,31 Milliarden Euro gesteigert werden. Das inklusive der
Bankkredite realisierte Investitionsvolumen steigerte sich von 4,84 auf 5,64
Milliarden Euro.
Dies ist um so überraschender, als fast über das gesamte Jahr 2003 völlige
Unklarheit bezüglich des fünften Bauherrenerlasses herrschte. Damit in
Zusammenhang stehend, hat sich die durchschnittliche Verlustzuweisungsquote
trotz der noch vorhandenen Übergangsmodelle um vier Prozentpunkte auf 25
Prozent reduziert. In Zeiten, als die Sonderabschreibung nach dem
Fördergebietsgesetz schon fast erledigt war, betrug sie mehr als das
Dreifache (1998: 77 Prozent). Für 2004 ist aufgrund der Ausgestaltung
des fünften Bauherrenerlasses und dem Auslaufen der Übergangsreglung
mit einem weiteren deutlichen Absinken der steuerlichen Anfangsverluste zu rechnen.
Trotzdem bietet der geschlossene Deutschland-Immobilienfonds mit 20
Prozent Verlustzuweisung in Verbindung mit langfristig deutlich unter
den Ausschüttungen liegenden Steuerergebnissen (quasi teilweise steuerfreie
Ausschüttungen) im Vergleich zum restlichen Kapitalmarkt sehr attraktive
Renditen nach Steuern. Schließlich hat sich die Anfangsausschüttung, die
leider immer noch sehr häufig über Finanzierungen in Schweizer Franken
oder japanischem Yen getunt wird, von 4,9 Prozent in 1998 kontinuierlich
auf 6,2 Prozent in 2003 erhöht.
Doch wo lagen die Gründe für den plötzlichen Erfolg? Da bei einer Reihe von
Anbietern nicht nur die Nachfrage von Anlegern und Beratern für den Absatz
verantwortlich ist, sondern vielmehr das überhaupt mögliche Angebot, war die
Deutsche Telekom ein Faktor für den Volumenszuwachs. Denn die zahlreichen
Immobilienverkäufe des ehemaligen Staatsunternehmens, die von Tochterunternehmen
meist langfristig wieder angemietet wurden, haben das verfügbare Angebot stark
ausgeweitet. Und weil für die Banken als bedeutendster Absatzkanal ein
bonitätsmäßig guter Mieter ausschlaggebend ist, begründet sich der Anstieg
damit sehr gut. Die zum Teil mangelhafte Standortqualität in Verbindung mit
marktdominierenden Objektgrößen wurde allerdings oft unterschätzt.
Das noch reichhaltige Angebot von potenziellen Telekom-Immobilien dürfte in
Verbindung mit der Tatsache, dass nun auch die Deutsche Post verstärkt mit
sale-and-lease-back-Transaktionen auffällt, zu einem reichhaltigen Fondsangebot
führen. Auch die über sehr große Immobilienbestände verfügende Deutsche Bahn
könnte nach den Erfolgen der Telekom auf die Idee kommen, ihre Objekte über
geschickte Transaktionen zur Verfügung zu stellen. All dies zusammen dürfte
sicherlich Basis genug sein, um das Volumen der geschlossenen Immobilienfonds
vom gegenwärtigen Niveau weiter zu steigern.
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