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USA: Umsatzrückgänge
Mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von 1,56 Milliarden Euro erreichte der
Bereich der USA-Immobilienfonds zwar das zweitbeste Ergebnis seiner Geschichte.
Im Vergleich zum Rekordjahr 2002 stellt dies aber einen Rückgang um 25 Prozent dar.
Verantwortlich für das Minus war die von vielen Marktteilnehmer beklagte Knappheit
an guten und ausreichend rentierlichen Immobilien auf dem US-Markt.
Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus haben die Cap-Rates
(Mietrenditen) der US-Immobilien stark abgenommen. Umgekehrt wurden
also vor allem von amerikanischen Investoren hohe Kaufpreise bezahlt,
weil sie über die günstige Refinanzierung bei einem entsprechend hohen
Fremdkapitalanteil immer noch eine sehr hohe Verzinsung ihres Eigenkapitals
darstellen können. Für deutsche Initiatoren von USA-Immobilienfonds, die den
positiven Leverage-Effekt nicht so stark ausnutzen können, hatte dies zur
Konsequenz, dass bei vielen Objekten keine ausreichende Ausschüttung mehr
dargestellt werden konnte. Diese Auswirkung ist auch bei den realisierten
Fonds ablesbar: Mit 0,2 Prozentpunkten weniger im Vergleich zum Vorjahr
ging die Anfangsausschüttung auf 7,8 Prozent zurück.
Neben dem Engpass bei der Produktbeschaffung ist ein weiterer Grund für den
Umsatzrückgang im niedrigeren US-Dollar-Kurs zu sehen. Da als gewichteter
Mittelwert in 2003 ein Umrechnungskurs von einem Dollar pro Euro verwandt
wurde, ergab sich im Gegensatz zum Vorjahr (Umrechnungskurs: 0,94 Dollar
pro Euro) ein auf Dollarbasis geringerer Schwund. Statt 25 Prozent auf
Euro-Basis sind es auf US-Dollar-Basis nur 20 Prozent. Andererseits belegt
der Erfolg der USA-Fonds die langfristige Kapitalfluchtabsicht und das Denken
in Dollar. Denn sonst hätte die Abwertung des Dollar um mehr als 30 Prozent
gegenüber dem Höhepunkt des letzten Währungszyklus eher eine Zurückhaltung zur
Folge haben sollen. So aber fällt der Vermögens- und Renditeverlust nicht auf.
Keine Überraschung ergab sich auf Platz eins der Platzierungshitliste. Nachdem
die Deutsche Bank keinen neuen US-Fonds in 2003 auflegte, war der Weg für
Jamestown wieder frei. Nach 1998, 1999, 2000 und 2001 lag die Truppe um Christoph
Kahl wieder an der Spitze der Charts. Der eigentlich schon phänomenale Abstand
zur Nummer zwei mit 120 Millionen Euro drückt allerdings nicht wirklich die
wahre Platzierungskraft aus: Das Kapital von 296,8 Millionen Euro wurde in
nur vier Wochen eingeworben. Die restlichen elf Monate des Jahres konnte der
Jamestown-Vertrieb nur Kontakte pflegen. Hätte Christoph Kahl noch genügend
Objekte für einen weiteren Fonds gefunden, dann wäre dieser sicherlich ebenso
leicht platzierbar gewesen.
Geno Asset Finance heißt die neue Nummer zwei. Ganze 176,9 Millionen Euro
konnte das Gemeinschaftsunternehmen der Genossenschaftsbanken und der
Citibank mobilisieren. Gerade für USA-Fonds eine gute Kombination. Denn
die Citibank verfügt als größte US-Bank über beste Einkaufskontakte. Für
den Vertrieb in Deutschland steht die Großmacht der Volks- und
Raiffeisenbanken. Beides bietet nach der Auflösung der bisherigen
Genossenschaftsinitiatorin DG-Anlage eine noch ausbaufähige Position.
Völlig neue Dimensionen erreichte die US-Treuhand aus Darmstadt, die
deshalb erstmalig auf dem Siegerpodest landete. Immerhin 170 Millionen
Euro konnten hier mit zwei USA-Fonds eingesammelt werden. Dies entspricht
im Vergleich zu den 51 Millionen Euro des Jahres 2002 einer guten
Verdreifachung des Umsatzes. Wie bei Jamestown werden ausschließlich
USA-Fonds angeboten. Diese Fokussierung auf eine Kernkompetenz hat
auch zahlreiche Banken überzeugt.
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