Rating für offene Immobilienfonds

Von Renate Hessenauer M.A.

In Deutschland werden circa 5.600 Investmentfonds angeboten. Orientierung tut Not im wachsenden Fondsdschungel. Der durch mehr Information selbstbewusster gewordener Anleger verlangt zu Recht nach mehr Transparenz hinsichtlich der Fondsgesellschaften und deren Produkte. Anhaltspunkte liefern Rankings oder Ratings.

Ranking ist quantitativ und vergangenheitsbezogen: Immer mehr Finanzmedien veröffentlichen Ranking-Listen innerhalb der einzelnen Fondskategorien, in welchen die Fonds mit Sternen bewertet werden. Für offene Immobilienfonds gibt es das "Star-Ranking" von Standard & Poor´s. (SEB ImmoInvest erhält hier zum Beispiel vier von maximal fünf Sternen.)

Großer Unterschied: Ranking und Rating
Bei einem Ranking handelt es sich um eine rein quantitative Betrachtung. Basis sind ausschließlich Performance- und Risikokennzahlen, also die risikoadjustierte Performance im Vergleich zu den Produkten der gleichen Peer Group, das heißt, des gleichen Sektors. Es handelt sich somit um aufbereitete Daten der Vergangenheit, die stark vom gewählten Analysezeitraum abhängen. Bei einem Ranking erfährt der Anleger somit nicht, ob dem Erfolg eines Fonds Zufall und Glück oder Können zu Grunde liegt. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit bietet aber keine Garantie für die Entwicklung in der Zukunft.

Ratings sind zukunftsorientiert: Ratings beurteilen Investmentfonds differenzierter. Ein Rating beruht sowohl auf der Bewertung der quantitativen Faktoren (Performance, Volatilität, Portfoliozusammenstellung) als auch der qualitativen Faktoren, wie zum Beispiel Leistung des Fondsmanagements, Organisationsstruktur, Prozessabläufe, Erfolgschancen des Investmentansatzes, Kontiniutät und Stringenz in der Umsetzung der Anlagepolitik.

Gesellschaften, die sich einem Rating stellen, lassen sich in jeder Hinsicht durchleuchten und dokumentieren dadurch Offenheit und Transparenz. Ziel des Ratings durch eine unabhängige Agentur ist eine Bewertung, die nicht nur die Vergangenheit widerspiegelt, sondern auch fundierte Aussagen über die zukünftige Leistungsfähigkeit eines Fonds trifft.

Rating und neue Vertriebsstrukturen
In den USA hat sich das Fondsrating bereits durchgesetzt. Immerhin flossen dort von 1991 bis 2000 rund 90 Prozent des neu in Fonds investierten Kapitals in solche Produkte, welche von den Rating-Agenturen ausgezeichnet wurden. Auch in Deutschland setzt sich dieser Trend mehr und mehr durch. Vertriebsstrategien, wie "open architecture" bringen es mit sich, dass zunehmend konzernfremde Fonds mit guten Ratings vertrieben werden. Darüber hinaus orientieren sich auch Dachfondsmanager immer stärker am Urteil der Rating-Agenturen.

Rating bei offenen Immobilienfonds
Die Anbieter der deutschen offenen Immobilienfonds haben sich darauf geeinigt, durch ein einheitliches Rating dem Wunsch nach mehr Transparenz und Orientierung nachzukommen. Beauftragt wurde hierzu die unabhängige, internationale Rating-Agentur Moody´s Investors Service. Mit dem erstmaligen Rating aller offenen Immobilienfonds setzt die Branche neue Marktstandards. Damit übertreffen die offenen Immobilienfonds auch die im Aktien- und Rentenfondsmarkt bereits üblichen professionellen Standards. Ein wesentlicher Schritt offene Immobilienfonds als eigene Asset-Klasse fest in jeder strategischen Asset Allocation zu verankern.

Ratings vereinfachen die Auswahl für Anleger, Berater und Fondsmanager. Doch muss auch ganz klar abgegrenzt werden: Ratings sind keine Kaufempfehlung, sondern Auswahlkriterien und trennen die Spreu vom Weizen - sie können die strategische Asset Allocation und das professionelle Portfoliomanagement nicht ersetzen.

Moody´s Rating für offene Immobilienfonds
Moody´s hat inzwischen für vier Investmentgesellschaften und sieben Fonds den Rating-Prozess abgeschlossen. Bewertet wurden die Management Quality (MQ), die Investment Quality (IQ) und die risikoadjustierte Performance-Konsistenz. Das Rating wird regelmäßig überwacht und jährlich erneuert. Jedes Rating besteht aus jeweils drei separat ausgewiesenen (Bewertungs-)Noten:

• Innerhalb der Kategorie Management Quality (MQ) wurde das Finanzprofil der KAG, Risikomanagement und Kontrollwesen, Organisationsstruktur und -ablauf, Kundenservice sowie Kompetenz des Managements und die Geschäftsausstattung bewertet.
  
  
• Die Beurteilung der Investment Quality (IQ) umfasste die Portfolio-Analyse (40 Prozent), das mikro- und makroökonomische Umfeld (20 Prozent) und die Immobilien-Analyse (40 Prozent). Das gesamte Portfolio wurde einer Prüfung hinsichtlich Wert, Nutzungsarten, Größe, Alter, Einnahmen und Kosten, Leerstände und Mieterqualität der Objekte unterzogen.
  
  
• Das Performance-Rating bedient sich quantitativer Kriterien zur Analyse der relativen, risikoadjustierten Renditeentwicklung.

(Anmerkung der Redaktion: Renate Hessenauer (M.A.) arbeitet für die SEB Immobilien-Investment GmbH)

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