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Altersvorsorge mit Immobilienfonds

Von Univ.-Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz

Weite Teile der Bevölkerung werden eine zusätzliche Altersvorsorge in einer relevanten Größenordnung nicht allein mit angespartem Geld und einer Verzinsung von einigen Prozent jährlich erreichen können. Es bedarf innovativer Produkte, bei denen die Chancen der Kapitalmärkte dem "kleinen Mann" zu Gute kommen. Somit gesehen ergeben sich gerade für die Immobilienwirtschaft Marktlücken und Chancen.

Da die Chancen erkannt und ausgenutzt werden müssen, bedarf es dazu professionellen Wissens nicht nur beim Erwerb und beim Management von Immobilien, sondern auch in der altersvorsorgegerechten Gestaltung von Fonds. Initiatoren, die lediglich herkömmliche geschlossene Fonds auflegen und mit Altersvorsorge-Alibi den Anlegern suggerieren, sie müssten auf Ausschüttungen verzichten, handeln unehrlich.

Nur sichere Investments sind für die Altersvorsorge geeignet
Altersvorsorge bedeutet unabdingbar ein sicheres Investment, verbunden mit den Chancen der Wertsteigerung der Substanz, die bei Realisierung steuerfrei an die Anleger weitergegeben werden kann. Aus der Steigerung der Werte von Grund und Boden und eventuell der Immobiliensubstanz einerseits und aus der Möglichkeit, bei entsprechendem Fremdkapitaleinsatz mit Hilfe von Erträgen und Steueroptimierungen die Entschuldung zu erreichen, also einen Spareffekt zu erzielen, können die Anleger eine steuerfreie Vermögensbildung erreichen.

Diese Erfordernisse sind durchaus nicht leicht zu erfüllen. Es ist eine alte Erfahrung, dass bei Immobilieninvestitionen Geld vor allem in der Aufbauphase der Produkte von den Initiatoren, vom Vertrieb und von den Beratern verdient wird. Danach kommt eine "Durststrecke". Auch nach langen Jahren sind nur bei wenigen Immobilien erneut große Gewinne in der Veräußerungsphase zu erzielen. Für die Altersvorsorge bedarf es daher spezifischer Konstruktionen.

Vorschlag: Es ist deshalb konsequent, bei Aufbau eines Immobilienfonds die Gewinne von Anfang bis Ende den Anlegern zukommen zu lassen. Nur das ermöglicht einen kostengünstigen Einstieg und bei möglichst niedrigem Risiko eine gute Fondsperformance. Von Loritz/Wagner wurden bereits im Jahre 1995 solche Modelle entwickelt und publiziert unter dem Aspekt, dass Arbeitgeber die Altersvorsorge, statt über herkömmliche Modelle mit ihren arbeitsrechtlichen Restriktionen (insbesondere nach dem Gesetz zur Verbesserung der betrieblichen Altersversorgung), als unternehmensinitiierte Altersvermögens-Vorsorgefonds auflegen sollen.

Geeignet: betriebliche Altersvorsorge-Fonds
Der Arbeitgeber kann seine Kosten von Anfang an kalkulieren. Nicht er, sondern mit seiner Hilfe gefundene Berater initiieren den Fonds. Einen Vertrieb im herkömmlichen Sinn gibt es nicht, weil die Arbeitnehmer als Anleger von vorne herein feststehen. Der Fonds ist in Bezug auf Kosten- und Risikostrukturen absolut transparent; denn der Arbeitgeber will nicht am Fonds verdienen. Sein Motiv ist es vielmehr, seinen Arbeitnehmern eine für alle Seiten kostengünstige, aber finanziell attraktive Altersvorsorge zu verschaffen.

Die Rechtsform des Fonds ist die vermögensverwaltende Personengesellschaft (GmbH & Co. KG) oder die kleine Aktiengesellschaft, aber auch die Kommanditgesellschaft auf Aktien. Da es keinen Initiator im herkömmlichen Sinne gibt, der wie bei normalen Fonds zusammen mit Konzeptionären und Bauträgern am Anfang sein Geld verdienen muss, bleiben die Kosten überschaubar. Der Fonds muss so konzipiert werden, dass möglichst risikolose Investments getätigt werden. Investiert wird nach einer möglichen Anschubsfinanzierung durch den Arbeitgeber das Geld der Arbeitnehmer, das diese zum Zwecke der Altersvorsorge von ihren Löhnen oder Gehältern abzweigen. Entscheidend ist, dass die Arbeitnehmer und Führungskräfte von Anfang an als Kommanditisten oder Aktionäre beteiligt werden und Wertzuwächse deshalb ihnen zufallen und in späteren Jahren möglichst steuerfrei realisiert werden können. Dafür müssen sie zwar die Einlagen aus versteuertem Geld bezahlen. Wegen der Anlaufverluste eines personengesellschafterlichen Fonds, aber auch bei nur 2 oder 3-prozentiger AfA und einer hohen Fremdfinanzierung ist es im Regelfall allerdings möglich, dass sie über eine gewisse Anlaufphase Verluste zugewiesen erhalten, die ihnen steuerliche Vorteile bieten und damit die Liquidität für die entsprechenden Einlagen sicherstellen.

Steuerfreie Ansparphase ist möglich
Wollen sie eine gewisse Zeit die Gelder steuer- und sozialversicherungsfrei ansparen, so gibt es die Möglichkeit des sogenannten Mitarbeiterguthabens: Der Arbeitgeber behält einen Teil der Löhne ein und legt sie sicher an. Die Arbeitnehmer erhalten den Anspruch auf die spätere Auszahlung, brauchen aber mangels Zuflusses noch keine Steuern und Sozialabgaben zu bezahlen. Der Arbeitgeber kann entsprechende Rückstellungen bilden, so dass hier steuerfreie Liquidität entsteht. Im Jahr der Fondsbeteiligung werden die Gelder ausbezahlt und können steuerlich gegen die Anlaufverluste der Arbeitnehmer gerechnet werden.

Fazit: Entscheidend sind die Auswahl der richtigen Immobilien und ein professionelles Management. In Deutschland fehlt es leider an Unternehmen, die derartige Dienstleistungen anbieten. Indes erkennen schon heute findige Teilnehmer der Immobilienwirtschaft wie Projektentwickler, Architekten, Makler und Hausverwalter, dass die Zukunft im Erbringen von Spezialdienstleistungen liegt. Das Thema Altersvorsorge lohnt sich gewiss. Die Immobilienwirtschaft kann hier durchaus mit einem gewissen Selbstbewusstsein herangehen. Warum sollten dauerhaft Immobilieninvestitionen weniger gut geeignet sein als Aktien und andere Wertpapiere? Die Immobilienwirtschaft muss freilich lernen, selbst die Initiative zu ergreifen und kreative Ideen aufzunehmen, statt vergangenen steuerparadiesischen Zeiten nachzutrauern und auf ihre Rückkehr zu hoffen. Sie wird in absehbarer Zeit nicht kommen.

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