Immobilien Service Due Dilligence Vollständige Analyse

Vollständige Analyse

Due Diligence ist ein neuer Begriff in der Immobilienwirtschaft für die Ankaufsprüfung von Immobilien, Unternehmen und Portfolios. Die Due Diligence Real Estate ist ein multidimensionales Analyseinstrument zur Aufdeckung von Chancen und Risiken im Zusammenhang Immobilientransaktionen.

Wirtschaftliche Analyse:
Die wirtschaftliche Analyse beinhaltet die Untersuchung von Markt und Standort, sowie Miet- und Kaufpreissituation. Dazu zählt aber ebenso die Einschätzung der politischen Lage, insbesondere der regionalpolitischen Situation hinsichtlich künftiger Entwicklungen. Diese stark prognoselastige Beurteilung der Marktsituation ist für die Einschätzung der Werthaltigkeit und Verwertbarkeit der Immobilie von Bedeutung. Zudem gibt sie dem Investor Aufschluss über die Tragfähigkeit eines bestimmten Immobilien- und Anlagekonzeptes.

Finanzielle Analyse:
Im Zuge der finanziellen Analyse wird die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Untersuchungsobjektes durchleuchtet. Es werden sämtliche pekuniären Vorgänge im Zusammenhang mit dem Transaktionsobjekt erfasst und kontrolliert. Sofern es sich um ein Bestandsobjekt handelt, sind Daten aus der Vergangenheit in die Betrachtung aufzunehmen und mit Hinsicht auf die künftige Fortentwicklung zu bewerten. Die Bonität der Mieter und Garantiegeber wird ebenfalls im Rahmen der finanziellen Due Diligence beurteilt.

Rechtliche Analyse:
Im Rahmen der rechtlichen Analyse wird das komplette Vertragsgeflecht um eine Immobilie auf Risiken oder Lücken geprüft. Außerdem werden die eigentums- und verwaltungsrechtlichen Fakten auf etwaige Unsicherheiten oder Streitpotentiale hin analysiert.

Steuerliche Analyse:
Die steuerliche Analyse bezieht sich in der Regel auf das Steuersubjekt, d.h. entweder die Objektgesellschaft oder die private Sphäre des Investors. Zentrale Punkte stellen die Behandlung des Veräußerungsgewinns sowie die Qualifizierung der Kosten und Aufwendungen dar. Weitere Gesichtspunkte sind die Thematik des gewerblichen Grundstückshandels sowie Verkehrsteuern.

Bauliche und gebäudetechnische Analyse:
Die bauliche Analyse wie auch die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung bestehen aus einem formalen Teil und einer physischen Untersuchung des Objektes im Rahmen einer ausführlichen Ortsbegehung, durch Architekten, Ingenieure und Bauschadensgutachter. Bei der formalen Untersuchung werden die Baugenehmigung, Auflagen und Bedingungen inhaltlich geprüft. Einen gewichtigen Punkt stellt dabei die Prüfung der Abnahmen dar, weil mit diesen die Gewährleistungsphase ausgelöst wird und die sogenannte Beweislastumkehr eintritt. Darüber hinaus beurteilen erfahrene Architekten das Design des Bauwerks, da auch davon die Marktgängigkeit von Immobilien, besonders in prestigeträchtigen Branchen, abhängig ist.

Facility Management Analyse:
Die Facility Management Analyse erstreckt sich von der Realisierbarkeit einer optimalen Betriebsführung und Bewirtschaftung auch über die vertraglichen Vereinbarungen mit Dienstleistungsunternehmen und Energielieferanten. Die Prüfung des Gebäudebetriebes umfasst im wesentlichen die Aufgabenfelder Betriebsführung, Instandhaltung und Energiemanagement. Gegenstand der Prüfung ist hier das erreichbare Service Level sowie die Wirtschaftlichkeit. Weitere Untersuchungen erfassen das Flächenmanagement und ein eventuell installiertes Contracting. Betrachtet man die Kostenentwicklung über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, wird offensichtlich, dass im Facility Management ein beträchtliches Potenzial zur Kosteneinsparung sowie Qualitätssteigerung im laufenden Betrieb und in der Bewirtschaftung liegt.

Organisationsanalyse:
Eine Analyse der Organisation, die mit einer Immobilie verflochten ist, kommt in Betracht, wenn das Erwerbsobjekt eine Betreiberimmobilie ist. Dann sämtliche Ausprägungen der Prüfungsvorgänge auf die Betreibergesellschaft angewandt. Zu prüfen sind dann Organisation, Finanzierung, Personal und Management des Betreiberunternehmens in struktureller und vertraglicher Hinsicht. Abgesehen von Betreiberunternehmen kommt die organisatorische Analyse vor allem bei von Portfoliomanagement-Gesellschaften zum Einsatz.

Umweltanalyse:
Bestehen bei dem Erwerbsobjekt Altlastengefahren, ist es notwendig, eine Umweltanalyse in den Prüfungsprozess einzubinden. Typische Fälle sind vorherige Nutzungen durch Militär oder petrochemischer Industrie.

Marktwertanalyse:
Die Ergebnisse der verschiedenen Prüfdisziplinen fließen im Anschluß in die Einschätzung des Marktwertes der Immobilie ein. Der ermittelte Wert stellt jedoch nicht den absoluten Kaufpreis dar, da dieser zusätzlich von sehr subjektiven Umständen beeinflusst werden kann. Ein Grundstücks-Sachverständiger ermittelt nach Möglichkeit einen präzisen Marktwert des Objektes. In unklaren Fällen erarbeitet er eine Wertspanne, indem er Best-Case und Worst-Case Szenarien aufzeigt.

Die Wertermittlung basiert entweder auf normierten nationalen Verfahren oder auf internationalen Verfahren. Die Entscheidung für eine bestimmte Wertermittlungsmethode beruht auf der Art des Objektes und den Erwartungen des Investors respektive der Bank. Ergebnis der Analyse: Der gesamte Analyseverlauf sowie die Ergebnisse werden in einem schriftlichen Ergebnisbericht zusammengefasst. Die bauliche Analyse wird zusätzlich mit Hilfe einer umfassenden Fotodokumentation untermauert. Der Auftraggeber kann, in Anlehnung an den ermittelten Marktwert der Immobilie, den Kaufpreis verhandeln oder seinen persönlichen Grenzpreis absichern. Daneben gibt die Due Diligence dem Auftraggeber weitreichenden Aufschluss über Potenziale und Risiken, die so evtl. vertraglich schon ausgeschlossen werden können.

Genauso werden mit der Untersuchung Potenziale, die beispielsweise mietvertraglich begründet sind oder in der aufgezeigten Gebäudeflexibilität liegen, sichtbar gemacht. Durch die Marktanalyse werden ferner wirtschaftliche Entwicklungen, welche die Performance der Immobilie nur mittelbar beeinflussen oder sich erst nachgelagert auswirken, pointiert. Die Daten und Informationen aus der Due Diligence bieten einen hervorragenden Ausgangspunkt für ein effizientes Immobiliencontrolling, beispielsweise auf Basis einer Balanced Scorecard. Darüber hinaus eignet sich die Due Diligence Real Estate als Basisinstrument im Rahmen des Kreditratings sowie zum Aufbau und zur Strukturierung des Immobilienbestandes im Zuge eines aktiven und wertorientierten Portfoliomanagements.

(Anmerkung der Redaktion: Bernd Raum ist Produktmanager Due Diligence RE bei Rödl & Partner, Nürnberg)

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