Immobilien Service Due Dilligence professionelle Prüfung

Professionelle Prüfung

Von Bernd Raum

Direktinvestitionen in Immobilien erfordern in der Kaufentscheidungsphase besondere Aufmerksamkeit und Sorgfalt. Die Gründe dafür liegen vor allem in dem ausgedehnten Anlagehorizont, der Komplexität der vertraglichen Bindungen und der Heterogenität des Immobilienmarktes an sich. Notwendig ist eine sorgfältige Prüfung. Die Due Diligence Real Estate (DDRE) ist ein multidimensionales Analyseinstrument zur Aufdeckung von Chancen und Risiken im Zusammenhang Immobilientransaktionen.

Mehrphasiger Analyseprozess
Dahinter verbirgt sich ein mehrphasiger Analyseprozess, der zum Ziel hat, die objektiven Eigenschaften des Erwerbsobjektes herauszuarbeiten. Neben diesem klassischen Anwendungsbereich bietet sich die Due Diligence Real Estate vor allem auch zur Risikoanalyse beim Immobilienrating oder zum Aufbau eines strukturierten Immobilienportfolios an.

Neben dem rein physischen Zustand der Immobilie werden durch die Prüfung vor allem objektimmanente Chancen und Risiken für den Investor ersichtlich und einschätzbar gemacht. Chancen und Risiken einer Immobilie stehen in engem Zusammenhang mit dem Standort, den Verträgen und Auflagen, der baulichen Qualität und besonders auch mit dem Facility Management der Immobilie.

Eine profunde DDRE schließt deshalb sämtliche Fachbereiche, die in Verbindung mit einer Immobilie stehen ein, da zwischen diesen regelmäßig ausgeprägte Interdependenzen bestehen. Es bringt somit zumindest fragwürdige Ergebnisse, wenn bei einer Immobilienanalyse nur monetäre Belange im Zentrum der Betrachtung stehen und nicht sämtliche Komponenten, die sich auf die Performance des Objektes auswirken, einbezogen werden.

Alle Ressorts untersuchen
Zu untersuchen sind die Ressorts Recht, Steuer, Wirtschaft, Bautechnik, Facility Management sowie Immobilienökonomie und Immobilienbewertung. Damit entsprechende Qualität und Substanz erreicht wird, sollte die Due Diligence Real Estate durch ein interdisziplinäres Team aus Experten der einzelnen Fakultäten durchgeführt werden. Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt der Due Diligence Real Estate ist die Objektivität des Teams und damit der gesamten Untersuchung, um Resultate mit Gefälligkeitscharakter zu vermeiden.

Struktur und Organisation des Analyse-Prozesses: Die Gestaltung der Due Diligence Real Estate orientiert sich an den jeweiligen Erfordernissen eines Erwerbsobjektes. Im Einzelfall kann es sich auch um ein Projekt oder ein Portfolio handeln. Zusätzlich beeinflussen die Vorgaben und Intensionen des Auftraggebers die Konzeption des Prüfungsverfahrens. Der prozessoptimale Aufbau und Ablauf der Prüfung ist durch eine modulare Gestaltung der Prüfungsressorts gewährleistet.

Die Due Diligence Real Estate setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:

Vorbereitungsphase:
Informationsbeschaffung

Aufbereitung der Informationsunterlagen

Erarbeitung und Anpassung der Checklisten

Durchführungsphase:

Wirtschaftliche Analyse:

Finanzielle Analyse

Rechtliche Analyse:

Steuerliche Analyse

Bauliche Analyse

Gebäudetechnische Analyse (TGA-Analyse)

Facility Management Analyse (FM-Analyse)

Organisationsanalyse

Umweltanalyse

Marktwertanalyse

Auswertungs- und Dokumentationsphase:

Erstellung der Fotodokumentation

Auswertung der Untersuchungsergebnisse

Dokumentation der Untersuchungsergebnisse

Vorarbeiten zur Analyse:
Die Ergebnisse der Due Diligence Real Estate werden wesentlich von der Qualität der zur Verfügung stehenden Informationsunterlagen beeinflusst. Grundlage der Analyse sind sämtliche prüffähigen Informationen, wie Genehmigungs-, Revisions- und Dokumentationsunterlagen. Darüber hinaus sind genauso Referenzunterlagen über Unternehmen von Interesse, die mit Erstellung, Management oder Nutzung des Objektes im Zusammenhang stehen.

Anhand quantitativer und qualitativer Gesichtspunkte beurteilen
Die Vollständigkeit ist dabei anhand quantitativer und qualitativer Gesichtspunkte zu beurteilen. Damit die angestrebte Informationsgüte erreicht wird, ist es erforderlich, in bisweilen sehr sensible Bereiche des Verkäufers Einsicht zu nehmen. Folglich sollte der Verkäufer möglichst frühzeitig von der Due Diligence Real Estate in Kenntnis gesetzt werden. Etwaigen Bedenken bezüglich der Herausgabe interner Informationen wird auf Käuferseite durch Unterzeichnung eines sogenannten "Letter of Intent" und auf Beraterseite durch Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung wirksam begegnet. Durch intensive Experteninterviews mit Eigentümern, Verwaltern, Mietern sowie örtlichen Behörden werden die Informationen bezüglich der Immobilie sinnvoll komplettiert. Nach Abschluss der Informationsbeschaffung sollte eine Vollständigkeitserklärung seitens des Verkäufers unterzeichnet werden.

Anlagehorizont erfordert Sorgfalt

Vollständige Analyse