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Baukosten in Deutschland:
Europäischer Durchschnitt
Zusammenfassung eines Immobilienbusiness-Berichtes von Erich Gluch, ifo Institut
Die deutschen Baukosten und Baupreise sind nach dem Vorurteil vieler Experten im europäischen
Vergleich sehr hoch. Dabei sind europäische Vergleiche der Baukosten bisher überhaupt nicht
verfügbar. Publizierte Vergleiche stellen meist lediglich die Verkaufspreise von Wohnraum gegenüber.
Eine aktuelle ifo-Untersuchung auf der Basis von EUROSTAT/OECD erhobenen Daten kommt zu einem
überraschenden Ergebnis. Nach den vorliegenden Ergebnissen für die Jahre 1985, 1990, 1993, 1996
und 1998 unterscheidet sich das Preisniveau im Wohnungsbau seit der Mitte der 80er-Jahre bis 1998
in Deutschland kaum von dem in den Nachbarstaaten. Nach OECD-Daten wurde lediglich in Frankreich
und in Großbritannien zwischen 1985 und 1998 im Durchschnitt um gut 15 Prozent beziehungsweise um
circa 30 Prozent günstiger als in Deutschland gebaut.
Bauen in den Niederlanden: keine Kostenvorteile
Basis einer ifo-Studie für das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen für den
Wohnungsbau in Deutschland, Dänemark, Frankreich, Großbritannien, den Niederlanden und der Schweiz
sind länderneutrale Standard-Gebäude, die eine repräsentative Anzahl von Bau-Einzelleistungen
aufweisen, für die Praktiker, nach Möglichkeit in allen Ländern, Einheitspreise angeben können.
Seit 1990 ermitteln Experten in allen OECD-Mitgliedsländern regelmäßig die Preise der
Einzelpositionen für diese Standardbauten. Allerdings weisen manche Ergebnisse noch nicht die notwendige Genauigkeit auf.
Die statistischen Probleme und die Notwendigkeit einer Revision machen die Ergebnisse der ifo-Studie
deutlich. So lässt sich der vielfach ausgeführte Kostenvorteil des niederländischen Wohnungsbaus nur
bis etwa zur Mitte der 90er-Jahre statistisch belegen. Er weist aber auch in den Jahren 1990 bis
1996 nur Baukostendifferenzen aus, die deutlich geringer sind, als dies aus vielen realisierten
Einzelprojekten abgeleitet werden konnte.
Dies könnte beispielsweise damit zusammenhängen, dass bei der Ermittlung von Kaufkraftparitäten
im Wohnungsbau für die zu Grunde gelegten Standardbauten nur Preise für eine Vielzahl von
Einzelleistungen erhoben und diese dann addiert werden, während es eventuell bei der Errichtung
von realen Wohngebäuden entscheidend auf den Prozess des Zusammenfügens dieser Einzelleistungen
ankommt.
Markteinflüsse entscheiden über Baupreise
Bei den Baupreisen kommen zusätzlich noch die Markteinflüsse hinzu. Dies ist besonders gut an der
Entwicklung zwischen 1996 und 1998 abzulesen. So stiegen in 1997 und 1998 - mit Ausnahme der
Schweiz - in allen anderen analysierten Ländern die Preisniveaus im Wohnungsbau gegenüber
Deutschland. Parallel zu dieser Entwicklung vollzog sich in Deutschland und der Schweiz innerhalb
dieses Zweijahres-Zeitraums ein Rückgang bei den Wohnungsfertigstellungen von rund 20 Prozent
beziehungsweise rund 15 Prozent.
Demgegenüber legten die Genehmigungen beziehungsweise Fertigstellungen im Wohnungsbau in den
übrigen vier analysierten Ländern im selben Zeitraum deutlich zu. Die Wohnungsnachfrage hat zum
Beispiel in der zweiten Hälfte der 90er-Jahre in den Niederlanden so stürmisch zugenommen, dass
die Grundstückspreise, aber auch die Herstellungskosten gleichsam explodierten. Kauften noch zur
Mitte der 90er-Jahre zahlreiche deutsche Familien preisgünstige Häuser im holländischen
Grenzgebiet, so hat sich innerhalb von wenigen Jahren die Situation völlig gedreht.
Hohe Gebäudemanagement-Kosten in Großbritannien
Auch für die deutlichen Kostenvorteile in Großbritannien und Frankreich könnte es neben der bereits
angesprochenen kritischen Datenlage weitere Gründe geben. Insbesondere in Großbritannien, in
abgemilderter Form aber auch in Frankreich, fallen umfangreiche Kosten nicht bei der eigentlichen
Herstellung der Gebäude an, sondern beim Management, also auf der Leitungsebene der Unternehmen
beziehungsweise bei der Abstimmung zwischen den beteiligten Unternehmen. Diese Kosten dürften nicht
in vollem Umfang mit berücksichtigt worden sein.
In Großbritannien weicht zusätzlich die Qualität der gebauten Wohngebäude erheblich von der in den
anderen betrachteten Ländern ab. Analysen kommen zu dem Ergebnis, dass im Allgemeinen nicht eine
starke Aufsplittung der zu erbringenden Bauleistungen zur Verteuerung des Bauens führt, sondern
insbesondere die schlechte Ausführungsplanung sowie eine oberflächliche oder schlechte Koordinierung
der verschiedenen Tätigkeiten, dazu die oft mangelhafte Überwachung der Bauausführung.
Wichtige Maßnahmen zur Kostensenkung:
- Grundsätzlich offene Ausschreibungen, um möglichst nahe an den Preis des Grenzanbieters heranzukommen,
- straffe Planungsabläufe durch Disziplinierung der Planer und des/der Bauherren,
- Verringerung von Leerlauf, Fehl- und Wartezeiten in den einzelnen Handwerksbetrieben durch Verknüpfung der aufeinander folgenden Gewerke sowie
- selbstständiges Mitdenken der Beteiligten.
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