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Unterschiedliche Risikobewertungen
Denkmalgeschütze Gebäude sind nicht nur schön und repräsentativ,
sondern auch steuerlich hoch interessant.
Steuerersparnis für Kapitalanleger
- Die Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden
- neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5 Prozent (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang zwei Prozent (ab Baujahr 1925)
- Objekte mit geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.
Wichtig: Wer vor dem 1. Januar 2004 eine fertig sanierte Denkmalschutz-Immobilie erwarb,
profitiert noch von der alten Förderung und kann zehn Jahre lang zehn Prozent der
Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt auch, wenn vor dem 31. Dezember 2003
mit der Sanierung begonnen wurde, erläutert Steuerberater Martin Fürsattel von
der Kanzlei Fürsattel & Collegen. Als Beginn zählt dabei der Tag, an dem der
Bauantrag gestellt wurde.
Steuerersparnis für Selbstnutzer
Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil Käufer von selbstgenutzten Baudenkmälern entscheidend gestärkt (Az.: X R 19/02).
Diese können demnach:
- für den Kaufpreis der Immobilie die Eigenheimzulage beanspruchen
- und zusätzlich die Sanierungskosten steuerlich absetzen
Konkret bedeutet dies:
- Der Staat gewährt acht Jahre lang jährlich ein Prozent des Kaufpreises als Eigenheimzulage. Bemessungsgrenze: 125.000 Euro. Kostet die Immobilie diesen Betrag oder liegt der Kaufpreis darüber, gibt es jährlich 1.250 Euro. Bei einem geringeren Kaufpreis ist die Förderung entsprechend niedriger. Beispiel: Kostet die Immobilie 50.000 Euro, zahlt der Staat 500 Euro pro Jahr (ein Prozent des Kaufpreises). Für jedes Kind gibt es zusätzlich acht Jahre lang 800 Euro jährlich. Einschränkung: bestimmte Einkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden (Ledige: 70.000 Euro brutto in zwei Jahren, Verheiratete: 140.000 Euro brutto in zwei Jahren, plus 30.000 Euro für jedes Kind).
- zusätzlich können die Sanierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. Betragen diese Kosten beispielsweise 100.000 Euro, verringert sich das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr um 9.000 Euro. Je nach individuellem Steuersatz sinken die Forderungen entsprechend.
Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil eine Unklarheit aus dem Weg geräumt: Zwar ist prinzipiell eine Doppelförderung ausgeschlossen. Allerdings erklären die Richter: nur dieselben Aufwendungen dürfen nicht mehrfach gefördert werden. Kaufpreis und Sanierung sind allerdings unterschiedliche Aufwendungen. Die verschiedenen Förderungen müssen also lediglich klar diesen unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.
Auch bei selbstgenutzten Denkmalimmobilien gilt: Wer noch vor dem 31. Dezember 2003 den Kauf unter Dach und Fach brachte, profitiert von den alten Fördersätzen (höhere Grundförderung bei der Eigenheimzulage; Abschreibung: zehn Jahre zehn Prozent).
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