Den zukünftigen Markt für Büroimmobilien sehen die Experten von Deutsche Bank Research einem höheren und früher eintretenden Druck ausgesetzt als dem für Wohnimmobilien. Denn: Die Menschen werden älter und mehr Rentner bedeuten, dass künftig weniger Personen arbeiten. Und diejenigen, die erwerbstätig sind, werden möglicherweise immer öfter ihre Arbeit im eigenen Home-Office verrichten.

Ab etwa 2010 kommt die Generation der Baby-Boomer langsam ins Rentenalter, zehn Jahre später wird sich dieser Prozess noch verstärken. Im Jahr 2050 schließlich werden über 20 Prozent weniger Menschen im erwerbsfähigen Alter sein als noch 2000. Das hat erhebliche Konsequenzen für die Büromärkte - die Nachfrage nach entsprechenden Flächen wird spätestens ab 2020 spürbar sinken. Allerdings weisen die Fachleute in diesem Zusammenhang auf einige Faktoren hin, die sich heute noch nicht abschätzen lassen. Stichworte: wirtschaftliche Dynamik und Veränderungen der Berufswelt. Relativ sicher ist aufgrund der demografischen Entwicklung allerdings ein Rückgang der Personen im erwerbsfähigem Alter um rund 20 Prozent auf 44 Millionen Personen bis 2050.

Die unterschiedlichen unbekannten Variablen und deren Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage haben die Experten in verschiedenen Szenarien durchgerechnet. Vom pessimistischen (alles, bis auf die Anzahl der Erwerbsfähigen bleibt, wie es ist: hohe Arbeitslosenquote, gleich große Bürofläche pro Angestellter, Erwerbspersonenquote und Bürobeschäftigtenquote bleiben konstant) bis hin zum optimistischen (weniger Arbeitslosigkeit, höhere Erwerbspersonenquote, mehr Bürojobs). Das Ergebnis: Nur beim günstigsten Szenario wird die absolute Anzahl der Bürojobs und damit der Flächenbedarf zumindest zeitweise steigen. Allerdings geringfügiger als in der Vergangenheit.

Und das bedeutet: Das Büroflächenangebot muss bestenfalls nur zeitweise moderat wachsen, im schlechtesten Fall wird es zweistellige Nachfragerückgänge bis zum Jahr 2050 geben. Hinzu kommt die Möglichkeit, dass ein weiteres Szenario Realität wird: Aufgrund technischen Fortschritts müssen Büroleistungen nicht unbedingt in den Büros erbracht, sondern können zum Beispiel in Home-Offices erledigt werden. Dies hätte zur Folge, so die Fachleute, dass insbesondere in den Zentren, in denen Büros teuer sind, die Nachfrage einbrechen würde. Denn für Unternehmen wäre dort das Einsparpotenzial besonders groß.

Ost-West-Gefälle

Rendite gefährdet