Ob und wie sich die demografischen Veränderungen auf Leerstand und Rendite von Büroimmobilien auswirken werden, hängt in hohem Maße von der Angebotseite ab: Büroimmobilien haben heute eine tendenziell geringere Nutzungsdauer - im Durchschnitt sind es 60 Jahre. Das bedeutet, dass jedes Jahr rund 1,7 Prozent der Flächen durch neue ersetzt werden müssen - allerdings nur unter der Voraussetzung, dass Angebot und Nachfrage konstant bleiben. Für die Nachfrage haben die Experten beispielhaft für einige Städte jährliche Rückgänge errechnet, die sich unterhalb dieser 1,7 Prozent bewegen. Und zwar unabhängig davon, ob ein eher pessimistisches oder optimistisches Szenario betrachtet wurde. Dies bedeutet, dass ein Bedarf an neuen Objekten bestehen wird, wenn auch in geringerem Maße als in der Vergangenheit.

Dennoch können die Experten keine Entwarnung geben. Denn der Nachfragerückgang hat zur Folge, dass manch altes Bürogebäude ersatzlos abgerissen werden muss. Bisher war das anders: Meist wich ein altes ineffizientes Gebäude einem neuen effizienten, um eine höhere Rendite zu erzielen. Sind aber Investoren gezwungen, ein altes Gebäude ersatzlos abzureißen, so müssen sie die Kosten dafür tragen, erwirtschaften aber keine Rendite mehr. Nutzen würde dies jedoch anderen Marktteilnehmern, denn eine Verknappung des Angebots bedeutet für diese eine potenziell höhere Rendite. Die Konsequenz könnte sein, dass viele eigentlich nicht mehr benötigte Gebäude aus diesen Gründen am Markt verbleiben und somit das Überangebot zunimmt. Und natürlich wird auch die künftige Nachfrage nach Büros sehr stark vom Standort abhängen.

Alternative: Umnutzung
Doch was passiert mit nicht mehr benötigten Büros? Eine Nutzungs-Alternative wäre zum Beispiel der Umbau in Wohnungen. Da allerdings der zusätzliche Bedarf an neuem Wohnraum in Zukunft begrenzt ist, würden Wohnungsleerstände an anderen Standorten zunehmen. Die Experten sehen darin allerdings auch die Chance, das soziale Leben in die Innenstädte zurückzuholen - jedoch auf Kosten von ländlichen Wohngegenden.

Bleiben Immobilienfonds interessant?
Die demografisch bedingten Nachfragerückgänge bei Büroimmobilien werden sich auch auf Immobilienfonds auswirken. Um das potenziell größere Risiko zu minimieren, sollten Anleger auf eine möglichst breite Streuung und internationale Ausrichtung achten. Das ist sinnvoll, denn viele Staaten haben keine demografischen Probleme in großem Ausmaß. Und: Um künftig eine gute Rendite zu erwirtschaften, benötigen Fonds-Initiatoren exzellente Marktkenntnisse. (fk)

Büros: Demografie-Risiken

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